《湘鄉(xiāng)市人民政府關于公布實施集體建設用地基準地價的通知》（以下簡稱“《通知》”），發(fā)布實施了湘鄉(xiāng)市首輪集體建設用地基準地價成果，現(xiàn)將《通知》有關情況解讀如下：

一、出臺背景

集體建設用地基準地價是管理政策的具體要求。基準地價作為我國法定的公示地價，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，應當定期確定并公布。農(nóng)村集體建設用地基準地價是我國地價體系的重要組成部分，但發(fā)育不完善，目前尚處于探索與體系構建階段。2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過《中華人民共和國土地管理法》（主席令第32號），“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”“通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”，第一次從法律層面明確了集體經(jīng)營性建設用地可以入市；《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）文件要求，在有條件有市場需求的地方，省（區(qū)、市）國土資源主管部門應抓緊研究部署開展集體土地基準地價制訂工作；同時，《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2019]36號）及《湖南省自然資源廳關于轉發(fā)<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》文件也要求“全面開展集體建設用地和農(nóng)用地基準地價制訂”。

集體建設用地基準地價同時也是湘鄉(xiāng)市地價管理工作的客觀需求。湘鄉(xiāng)市集體建設用地的流轉現(xiàn)象已客觀存在，部分農(nóng)民也有流轉意愿，但是缺乏有效的產(chǎn)權保障，集體建設用用地及地上房屋在私下交易過程中，存在很大的障礙與風險，此外，由于未構建農(nóng)村集體建設用地基準地價體系，流轉過程中缺少理論依據(jù)與價格參考，與此同時這些流轉都是在自發(fā)無序的狀態(tài)下進行，缺乏合理的規(guī)范，違法用地現(xiàn)象時有發(fā)生，容易滋生土地糾紛及矛盾沖突，影響農(nóng)村的社會穩(wěn)定與城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，因此必須進一步深化農(nóng)村土地使用制度改革，探索有償使用集體建設用地機制，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場地價體系，農(nóng)村集體建設用地基準地價的評估工作勢在必行。

二、目的意義

在市場經(jīng)濟條件下，除法律和行政手段外，使用價格這一經(jīng)濟手段管理土地市場也是一種行之有效的方法。目前，國有建設用地價格體系已相當成熟，而農(nóng)民集體所有建設用地還處于初級階段，利用價格和稅收手段，政府管理部門可以調(diào)節(jié)農(nóng)民集體所有建設用地的供應量，對農(nóng)民集體所有建設用地流轉市場進行有效干預，從而促進農(nóng)民集體所有建設用地流轉市場健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場體系。本輪集體建設用地基準地價制訂的主要目的與意義體現(xiàn)在：第一、為建立統(tǒng)一的建設用地市場奠定基礎；第二、為實現(xiàn)集體建設用地流轉提供價格參考；第三、保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個體經(jīng)濟利益不受損害；第四、有利于宏觀調(diào)控集體土地市場，指導地產(chǎn)交易。

三、制定依據(jù)

1. 法律法規(guī)、政策依據(jù)。

（1）《中華人民共和國憲法》（2018年修正）

（2）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）

（3）《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正，中華人民共和國主席令第32號）

（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正，中華人民共和國主席令第32號）

（5）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

（6）《關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（2014年中央1號文件）

（7）中共中央、國務院《關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（2016年中央1號文件）

（8）《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)[2016]20號）

（9）《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號）

（10）《湖南省國土資源廳關于全力服務促進鄉(xiāng)村振興的若干意見》（湘國土資發(fā)〔2018〕21號）

（11）《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號）

（12）《關于轉發(fā)<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)[2019]77號）

2. 技術依據(jù)

（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）

（2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）

（3）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）

（4）《湖南省集體建設用地定級與基準地價評估技術規(guī)范》（DB43/T 1694-2019）

（5）《農(nóng)村集體土地價格評估技術指引》

四、工作過程

2018年7月通過公開招投標程序確定技術承擔單位，經(jīng)過收集基礎資料和外業(yè)調(diào)查開展實地調(diào)查樣本，內(nèi)業(yè)資料處理與測算形成初步成果。2018年9-12月先后多次召開相關業(yè)務部門會議討論相關成果，進行多輪次修改完善。2019年1月2日將初步成果正式發(fā)函征求部門意見并于2019年1月4日完成聽證程序。2019年11月27日省自然資源廳在長沙組織專家對成果進行驗收，并于2020年4月10日同意公布實施湘鄉(xiāng)市集體建設用地基準地價評估成果。

五、主要內(nèi)容

湘鄉(xiāng)市集體建設用地基準地價評估的主要內(nèi)容是對符合湘鄉(xiāng)市土地利用總體規(guī)劃的集體建設用地區(qū)域進行土地綜合定級，劃分不同級別范圍；制定商業(yè)、住宅、工礦倉儲等不同用途的基準地價；最后，建立宗地地價修正體系。具體如下：

（一）土地定級

湘鄉(xiāng)市處于南方低山丘陵區(qū)，集體建設用地零星分布，空間連續(xù)性差，與農(nóng)用地交錯分布，根據(jù)實際情況，本次定級范圍為湘鄉(xiāng)市整個轄區(qū)土地面積扣除所有國有土地和處于城鎮(zhèn)基準地價范圍內(nèi)的集體土地，評估范圍面積為1784.68平方公里，評估范圍內(nèi)集體建設用地總面積186.21平方公里，涉及泉塘鎮(zhèn)、龍洞鎮(zhèn)、金石鎮(zhèn)、白田鎮(zhèn)、金藪鄉(xiāng)、虞塘鎮(zhèn)、中沙鎮(zhèn)、栗山鎮(zhèn)、山棗鎮(zhèn)、梅橋鎮(zhèn)、翻江鎮(zhèn)、壺天鎮(zhèn)、毛田鎮(zhèn)、梓棋鎮(zhèn)、育塅鄉(xiāng)、月山鎮(zhèn)、潭市鎮(zhèn)、東郊鄉(xiāng)18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及東山街道、昆侖橋街道的城南村。此次評估對象是評估范圍內(nèi)的所有農(nóng)村集體建設用地。具體定級結果詳見《通知》。

（二）土地估價

本次基準地價成果在定級成果的基礎上，分別對商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地的級別基準地價進行了評估。其中，商服用地最高地面價360元/平方，最低240元/平方；住宅用地最高地面價290元/平方，最低220元/平方；工礦倉儲用地最高地面價225元/平方，最低190元/平方。具體土地估價結果詳見《通知》。

（三）宗地地價修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實際情況，分別建立商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地宗地地價修正體系。

六、成果應用

1. 強化市政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進土地資源合理配置。基準地價作為城鄉(xiāng)地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段，有利于為政府制定集體建設用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強城鄉(xiāng)土地市場管理、實現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

2. 為集體建設用地流轉提供價值參考。目前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村集體土地與城鎮(zhèn)國有土地相比，暫時還不能做到“同地、同權、同價”，但從長遠看，集體建設用地由于取得成本較低于國有，位置選擇余地大，部分集體土地因靠近優(yōu)越的旅游資源，其區(qū)位條件也是比較優(yōu)越，因此集體經(jīng)營性建設用地有較大的市場需求，且集體經(jīng)營性建設用地的入市也將對國有土地市場帶來較大的沖擊。針對這個問題急需政府制定集體建設用地基準地價，在此基礎上統(tǒng)籌考慮集體建設用地價格水平，以便更好地指導和規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市流轉，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供參考基礎。

3. 為宅基地制度改革提供依據(jù)及參考

針對農(nóng)村地區(qū)普遍存在的“一戶多宅”、“閑置宅基地”、“超標準占用”等歷史遺留問題，各地探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的辦法，然而無論是有償使用制度、有償退出機制、鼓勵宅基地流轉或征收宅基地使用稅，都涉及到對宅基地使用權價值的評估，此次集體建設用地基準地價體系的建立，將為宅基地制度改革提供依據(jù)和參考。

七、適用期限和解釋權

本基準地價成果自湘鄉(xiāng)市人民政府公布之日起執(zhí)行。