《湘鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布實(shí)施集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》（以下簡稱“《通知》”），發(fā)布實(shí)施了湘鄉(xiāng)市首輪集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果，現(xiàn)將《通知》有關(guān)情況解讀如下：

一、出臺背景

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是管理政策的具體要求。基準(zhǔn)地價作為我國法定的公示地價，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是我國地價體系的重要組成部分，但發(fā)育不完善，目前尚處于探索與體系構(gòu)建階段。2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過《中華人民共和國土地管理法》（主席令第32號），“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”“通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押”，第一次從法律層面明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市；《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）文件要求，在有條件有市場需求的地方，�。▍^(qū)、市）國土資源主管部門應(yīng)抓緊研究部署開展集體土地基準(zhǔn)地價制訂工作；同時，《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2019]36號）及《湖南省自然資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》文件也要求“全面開展集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂”。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價同時也是湘鄉(xiāng)市地價管理工作的客觀需求。湘鄉(xiāng)市集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已客觀存在，部分農(nóng)民也有流轉(zhuǎn)意愿，但是缺乏有效的產(chǎn)權(quán)保障，集體建設(shè)用用地及地上房屋在私下交易過程中，存在很大的障礙與風(fēng)險(xiǎn)，此外，由于未構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系，流轉(zhuǎn)過程中缺少理論依據(jù)與價格參考，與此同時這些流轉(zhuǎn)都是在自發(fā)無序的狀態(tài)下進(jìn)行，缺乏合理的規(guī)范，違法用地現(xiàn)象時有發(fā)生，容易滋生土地糾紛及矛盾沖突，影響農(nóng)村的社會穩(wěn)定與城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，因此必須進(jìn)一步深化農(nóng)村土地使用制度改革，探索有償使用集體建設(shè)用地機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場地價體系，農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估工作勢在必行。

二、目的意義

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，除法律和行政手段外，使用價格這一經(jīng)濟(jì)手段管理土地市場也是一種行之有效的方法。目前，國有建設(shè)用地價格體系已相當(dāng)成熟，而農(nóng)民集體所有建設(shè)用地還處于初級階段，利用價格和稅收手段，政府管理部門可以調(diào)節(jié)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的供應(yīng)量，對農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)行有效干預(yù)，從而促進(jìn)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場體系。本輪集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制訂的主要目的與意義體現(xiàn)在：第一、為建立統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定基礎(chǔ)；第二、為實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價格參考；第三、保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個體經(jīng)濟(jì)利益不受損害；第四、有利于宏觀調(diào)控集體土地市場，指導(dǎo)地產(chǎn)交易。

三、制定依據(jù)

1. 法律法規(guī)、政策依據(jù)。

（1）《中華人民共和國憲法》（2018年修正）

（2）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）

（3）《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正，中華人民共和國主席令第32號）

（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正，中華人民共和國主席令第32號）

（5）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

（6）《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（2014年中央1號文件）

（7）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（2016年中央1號文件）

（8）《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)[2016]20號）

（9）《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號）

（10）《湖南省國土資源廳關(guān)于全力服務(wù)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的若干意見》（湘國土資發(fā)〔2018〕21號）

（11）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號）

（12）《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)[2019]77號）

2. 技術(shù)依據(jù)

（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）

（2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）

（3）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）

（4）《湖南省集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)規(guī)范》（DB43/T 1694-2019）

（5）《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》

四、工作過程

2018年7月通過公開招投標(biāo)程序確定技術(shù)承擔(dān)單位，經(jīng)過收集基礎(chǔ)資料和外業(yè)調(diào)查開展實(shí)地調(diào)查樣本，內(nèi)業(yè)資料處理與測算形成初步成果。2018年9-12月先后多次召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門會議討論相關(guān)成果，進(jìn)行多輪次修改完善。2019年1月2日將初步成果正式發(fā)函征求部門意見并于2019年1月4日完成聽證程序。2019年11月27日省自然資源廳在長沙組織專家對成果進(jìn)行驗(yàn)收，并于2020年4月10日同意公布實(shí)施湘鄉(xiāng)市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估成果。

五、主要內(nèi)容

湘鄉(xiāng)市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的主要內(nèi)容是對符合湘鄉(xiāng)市土地利用總體規(guī)劃的集體建設(shè)用地區(qū)域進(jìn)行土地綜合定級，劃分不同級別范圍；制定商業(yè)、住宅、工礦倉儲等不同用途的基準(zhǔn)地價；最后，建立宗地地價修正體系。具體如下：

（一）土地定級

湘鄉(xiāng)市處于南方低山丘陵區(qū)，集體建設(shè)用地零星分布，空間連續(xù)性差，與農(nóng)用地交錯分布，根據(jù)實(shí)際情況，本次定級范圍為湘鄉(xiāng)市整個轄區(qū)土地面積扣除所有國有土地和處于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)的集體土地，評估范圍面積為1784.68平方公里，評估范圍內(nèi)集體建設(shè)用地總面積186.21平方公里，涉及泉塘鎮(zhèn)、龍洞鎮(zhèn)、金石鎮(zhèn)、白田鎮(zhèn)、金藪鄉(xiāng)、虞塘鎮(zhèn)、中沙鎮(zhèn)、栗山鎮(zhèn)、山棗鎮(zhèn)、梅橋鎮(zhèn)、翻江鎮(zhèn)、壺天鎮(zhèn)、毛田鎮(zhèn)、梓棋鎮(zhèn)、育塅鄉(xiāng)、月山鎮(zhèn)、潭市鎮(zhèn)、東郊鄉(xiāng)18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及東山街道、昆侖橋街道的城南村。此次評估對象是評估范圍內(nèi)的所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。具體定級結(jié)果詳見《通知》。

（二）土地估價

本次基準(zhǔn)地價成果在定級成果的基礎(chǔ)上，分別對商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地的級別基準(zhǔn)地價進(jìn)行了評估。其中，商服用地最高地面價360元/平方，最低240元/平方；住宅用地最高地面價290元/平方，最低220元/平方；工礦倉儲用地最高地面價225元/平方，最低190元/平方。具體土地估價結(jié)果詳見《通知》。

（三）宗地地價修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實(shí)際情況，分別建立商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地宗地地價修正體系。

六、成果應(yīng)用

1. 強(qiáng)化市政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源合理配置�；鶞�(zhǔn)地價作為城鄉(xiāng)地價體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段，有利于為政府制定集體建設(shè)用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

2. 為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價值參考。目前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村集體土地與城鎮(zhèn)國有土地相比，暫時還不能做到“同地、同權(quán)、同價”，但從長遠(yuǎn)看，集體建設(shè)用地由于取得成本較低于國有，位置選擇余地大，部分集體土地因靠近優(yōu)越的旅游資源，其區(qū)位條件也是比較優(yōu)越，因此集體經(jīng)營性建設(shè)用地有較大的市場需求，且集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市也將對國有土地市場帶來較大的沖擊。針對這個問題急需政府制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌考慮集體建設(shè)用地價格水平，以便更好地指導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供參考基礎(chǔ)。

3. 為宅基地制度改革提供依據(jù)及參考

針對農(nóng)村地區(qū)普遍存在的“一戶多宅”、“閑置宅基地”、“超標(biāo)準(zhǔn)占用”等歷史遺留問題，各地探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的辦法，然而無論是有償使用制度、有償退出機(jī)制、鼓勵宅基地流轉(zhuǎn)或征收宅基地使用稅，都涉及到對宅基地使用權(quán)價值的評估，此次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系的建立，將為宅基地制度改革提供依據(jù)和參考。

七、適用期限和解釋權(quán)

本基準(zhǔn)地價成果自湘鄉(xiāng)市人民政府公布之日起執(zhí)行。