一、 起草背景
    房地產(chǎn)業(yè)是富民強(qiáng)市的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。在促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、穩(wěn)定稅源財(cái)源、吸納就業(yè)等方面發(fā)揮著重要作用。2011年3月，我市發(fā)布湘政辦發(fā)[2011]10號(hào)《關(guān)于印發(fā)湘鄉(xiāng)市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法的通知》2014年，我市出臺(tái)了湘鄉(xiāng)市人民政府《關(guān)于規(guī)范建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（湘鄉(xiāng)政發(fā)〔2014〕14號(hào)），至今分別已逾五、二年。
    經(jīng)過多年的規(guī)范和促進(jìn)，我市房地產(chǎn)建筑業(yè)市場(chǎng)得到長(zhǎng)足發(fā)展，但也帶來了諸多問題項(xiàng)目，如福盈庭、城南雅苑、風(fēng)華水岸等等。這些問題項(xiàng)目的存在和發(fā)展使政府監(jiān)管思路不得不轉(zhuǎn)型。且如今中央對(duì)房地產(chǎn)的政策態(tài)勢(shì)與兩年前也不同，由促進(jìn)轉(zhuǎn)為調(diào)控。早前的一些扶持政策和優(yōu)惠舉措已不能適應(yīng)當(dāng)前建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)要求，亟需出臺(tái)新的、符合當(dāng)前需要的政策措施。因此，如何確保我市構(gòu)建開發(fā)商誠信敬業(yè)、業(yè)主滿意、稅源平穩(wěn)、部門職責(zé)分工明確、監(jiān)管到位的健康的良性發(fā)展的房地產(chǎn)建筑業(yè)市場(chǎng)是政策的優(yōu)先方向。2017年6月15市人民政府授權(quán)市房產(chǎn)局發(fā)布了自發(fā)布之日起執(zhí)行的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施“六個(gè)一律”的通告》，從嚴(yán)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。
    二、起草過程
    2017年3月，我市分管城建副市長(zhǎng)趙造時(shí)召開了國土、規(guī)劃、住建、城管、房產(chǎn)等部門負(fù)責(zé)人會(huì)議，就當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的諸多問題進(jìn)行了專題討論。如風(fēng)華水岸、福盈庭、城南雅苑等等，也分析了產(chǎn)生上述問題的原因，制度建設(shè)的不完善、分工不明確、執(zhí)法監(jiān)管不到位等諸多因素導(dǎo)致了上述問題的產(chǎn)生。會(huì)議決定，成立以趙副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)信訪問題處理領(lǐng)導(dǎo)小組，在各部門將現(xiàn)存的房地產(chǎn)問題澄清、梳理、分類后，各部門出臺(tái)處理處置歷史遺留問題的（含現(xiàn)存的和可能出現(xiàn)的）意見和建議（包括有利于我市房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)舉措），匯總后出臺(tái)我市規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)（含商品房預(yù)售資金監(jiān)管及物業(yè)管理）的新思路和新方法。
    5月，我局形成了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》、《湘鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》初稿，并相繼以征求意見的形式發(fā)給相關(guān)單位，各單位將修訂情況反饋后形成了討論稿，6月下旬，趙副市長(zhǎng)召集規(guī)劃、國土、住建、城管、房產(chǎn)等部門主要負(fù)責(zé)人開會(huì)，專題討論上述意見的《征求意見稿》，各單位充分表達(dá)了各自意見。會(huì)后，起草人將不同意見修改定稿后反饋給各單位，并在11月底前完成了包括稅務(wù)、財(cái)政等部門會(huì)簽，現(xiàn)提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議討論。
    三、起草依據(jù)
    《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》：《土地管理法》及實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及湖南省實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》辦法、城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定、《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》及湘鄉(xiāng)政發(fā)〔2014〕14號(hào)《關(guān)于規(guī)范建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，并參考了部分臨近市、縣的做法。
    《湘鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) 〔2013〕17號(hào)）、湘政辦發(fā)（2011）10號(hào)文件等規(guī)定。
    四、主要內(nèi)容
    1、將形式上的全額全程監(jiān)管調(diào)整為按建設(shè)成本確定監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、以工程形象進(jìn)度作為資金撥付依據(jù)的監(jiān)管模式。
    2、將監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金分節(jié)點(diǎn)支付。非重點(diǎn)監(jiān)管資金開發(fā)企業(yè)可以自由提取用于項(xiàng)目建設(shè)。
    3、資金支付節(jié)點(diǎn)：1.地下室完工至正負(fù)零40%；2.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收70%；3.完成竣工驗(yàn)收94%；4.竣工驗(yàn)收備案99%；5.完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，解除監(jiān)管。
    4、開發(fā)企業(yè)與購房人解除《商品房買賣合同》的，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退房款。房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)在辦理退房手續(xù)后7個(gè)工作日內(nèi)退還。非重點(diǎn)監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付退房款。
    5、優(yōu)化和升級(jí)資金監(jiān)管軟件管理系統(tǒng)。建立相對(duì)高效和全面的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理系統(tǒng)，做到銀行監(jiān)管賬戶信息與監(jiān)管部門實(shí)時(shí)無縫對(duì)接，推行資金監(jiān)管網(wǎng)上審批。