XXDR-2024-01005

湘鄉(xiāng)政辦發(fā)〔2024〕11號

湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)開區(qū)管委會，市直機關(guān)各單位，市屬和駐市各企事業(yè)單位，各人民團體：

《湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》已經(jīng)市委、市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室     

2024年11月3日        

湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的

若干措施

為堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署和省、湘潭市推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作要求，更好適應(yīng)房地產(chǎn)市場新形勢，堅持因城施策，統(tǒng)籌好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，全力防范風險，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《湘潭市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施>的通知》（潭政辦發(fā)〔2024〕13號）精神，結(jié)合我市實際，特提出如下措施。

一、支持促進住房消費

（一）調(diào)整住房信貸政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市行政區(qū)域內(nèi)名下無成套商品住房的，一律按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。（責任單位：金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局）

（二）優(yōu)化公積金貸款政策。生育三孩的家庭、高層次人才公積金貸款的最高額度由90萬元提高至100萬元。對購買裝配式建筑、星級綠色建筑、高品質(zhì)綠色建造的商品房，在不超過公積金貸款最高限額情況下，公積金貸款額度上浮20%。個人征信報告顯示存在未結(jié)清商業(yè)住房貸款的非本市行政區(qū)域內(nèi)住房，辦理公積金貸款時不認作房屋套數(shù)；公積金貸款償還期限可延長至法定退休時間后5年。推進商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，支持條件成熟的商業(yè)銀行存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為“商”“公”組合貸款。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）

（三）優(yōu)化住房銷售方式。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“成本+合理利潤”方式對新建商品住房進行銷售。一次性團購3套及以上新建商品住房的，團購價格可再次優(yōu)惠。建立和完善優(yōu)質(zhì)房源和優(yōu)質(zhì)客戶、特色客戶等信息對接平臺，全面梳理市內(nèi)高品質(zhì)樓盤，征集高端客戶、特色客戶，通過入企入單位推介、開展特色化定制、特殊群體購房活動等方式，促進樓盤與客戶精準對接。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)不同人群開展各類購房優(yōu)惠活動。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）

（四）支持住房“舊換新”。針對計劃出售二手住房并購買新房的購房居民，倡導住房“以舊換新”，由居民報名參與，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)聯(lián)合推出“換新購”服務(wù)，采取“優(yōu)先賣、放心買”方式，舊房在約定期限內(nèi)售出，按時完成新房源購買；舊房未售出，及時退還購房定金。鼓勵積極探索住房“舊轉(zhuǎn)保”工作。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）“舊換新”時，擬更換的住房在申請住房公積金貸款時不計入家庭房屋套數(shù)；新?lián)Q購商品房，可享受住房公積金提取和貸款的優(yōu)惠政策。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售位于本市行政區(qū)域內(nèi)的自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在本市行政區(qū)域內(nèi)重新購買住房的納稅人，在滿足相關(guān)政策條件下，出售現(xiàn)住房時已繳納個人所得稅的，可按規(guī)定享受退稅優(yōu)惠。（責任單位：市稅務(wù)局）

（五）保障進城購房農(nóng)村居民權(quán)益。農(nóng)村居民進城購房，根據(jù)本人意愿可辦理戶口遷移及按相關(guān)政策辦理子女入學手續(xù)，原村集體經(jīng)濟組織成員享受的權(quán)益（含土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地資格權(quán)、集體收益分配權(quán)）不變。（責任單位：市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市公安局、市教育局）

（六）促進非住宅商品房租售。各級行政事業(yè)單位、社區(qū)公共服務(wù)機構(gòu)、自律性組織等需要增加非住宅商品房用房，或配建公共服務(wù)設(shè)施的，鼓勵在存量非住宅商品房中購買或租賃。購買存量商住公寓、酒店式公寓或其他非住宅商品房（不含單獨購買的車位、車庫）的業(yè)主，取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或進行了預(yù)告登記的，其子女可享受與該地區(qū)住宅同等的入學待遇，其中符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標準的，由自來水公司、供電公司、燃氣公司抄表到戶后，用戶可持商品房買賣合同及不動產(chǎn)權(quán)證等證件申請，經(jīng)核實確屬居民居住自用的，可執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市教育局、市發(fā)展改革局、市自然資源局、市城管執(zhí)法局、國網(wǎng)湘鄉(xiāng)供電公司）

（七）推行房票安置試點。完善中心城區(qū)房屋征收補償政策，拓寬房屋征收補償安置渠道，滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求，積極穩(wěn)妥推行房票安置。被征收人在自愿選擇房票安置方式后，可持房屋征收部門出具的房票，在經(jīng)審核公布的開發(fā)企業(yè)樓盤中自由選擇購買新建商品房、存量房，以房票抵購房款，由房屋征收部門按照房票金額為被征收人支付費用。房票安置工作按《湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<湘鄉(xiāng)市中心城區(qū)房屋征收房票安置實施辦法（試行）>的通知》（湘鄉(xiāng)政辦發(fā)〔2024〕9號）執(zhí)行，實施細則由市優(yōu)居中心會同市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門制定。（責任單位：市優(yōu)居中心、市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局）

二、促進行業(yè)提質(zhì)發(fā)展

（八）化解地下車位庫存。新建樓盤除單獨銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車位（庫）不再收取物業(yè)專項維修資金，其維修管理納入地上對應(yīng)建筑物一并管理。具體實施細則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）強化道路停車泊位管理，實行“一路一策”，靈活設(shè)置分時段泊位，強化違法停車整治。（責任單位：市城管執(zhí)法局、市公安局）

（九）優(yōu)化土地供應(yīng)條件和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在居住用地掛牌出讓時，采用保證金比例按20%收取、適度調(diào)減住宅用地商業(yè)占比、探索拆分為多宗中小體量地塊掛牌、優(yōu)先推出優(yōu)質(zhì)地塊等方式，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地積極性，減少土地流拍率，穩(wěn)定市場預(yù)期。嚴格執(zhí)行“熟地”“凈地”供應(yīng)制度，對周邊道路及地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套到位的地塊優(yōu)先供應(yīng)。對現(xiàn)有存量房地產(chǎn)用地情況進行梳理，因城施策支持剛性和改善性、創(chuàng)新性需求，優(yōu)化供應(yīng)模式，促進供需平衡。（責任單位：市自然資源局）

（十）適度調(diào)整公共用房配置標準。科學預(yù)測人口狀態(tài)，優(yōu)化幼兒園配建標準。規(guī)劃建設(shè)5000人及以上居民住宅區(qū)的，應(yīng)當規(guī)劃配置幼兒園。居民住宅小區(qū)人口數(shù)量測算由每戶平均3.5人降至3.2人，入園幼兒千人指標按35人的標準測算幼兒數(shù)量。新建住宅小區(qū)周邊存在富余、空置幼兒園的，經(jīng)教育主管部門同意后，其配建幼兒園可不納入首期建設(shè)；分期建設(shè)住宅小區(qū)當前預(yù)測幼兒園配建規(guī)模不足3個班的，配套幼兒園可緩建。新建住宅小區(qū)預(yù)測幼兒園配建規(guī)模不足3個班的，由教育主管部門根據(jù)專項規(guī)劃及區(qū)域?qū)嶋H情況統(tǒng)籌配建。在不低于湖南省義務(wù)教育學校辦學標準的前提下，各學段、不同辦學規(guī)模的學校用地標準為區(qū)間值，可按最低標準取值，基本滿足辦學要求。（責任單位：市教育局、市自然資源局）

（十一）調(diào)優(yōu)規(guī)劃設(shè)計標準。提升住宅建筑設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)和建造質(zhì)量水平，加強高品質(zhì)住宅規(guī)劃指引，加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用，打造綠色、宜居、智能建筑。因城因地實施限高標準，在限高政策出臺前取得土地權(quán)屬的項目，報市自然資源和國土空間規(guī)劃委員會審查同意后，按照原有規(guī)劃條件和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；在限高政策出臺后新上市的項目，執(zhí)行現(xiàn)行限高政策。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）優(yōu)化完善房屋計容建筑面積計算規(guī)定。陽臺不要求封閉。其中封閉陽臺按全面積計算，不封閉陽臺（含入戶花園等類似陽臺的空間）按半面積計算，且陽臺進深不得大于2.4米（第四代住宅的綠化陽臺及綠化平臺除外），陽臺水平投影面積之和未超過該套內(nèi)房間建筑面積12%的，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積，超出部分按正投影面積全部計入容積率。支持商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑按層集中設(shè)置不超過該層水平投影面積5%的公共半開敞空間，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積。增加不計容建筑面積情形：1. 為小區(qū)服務(wù)的公共空間如架空活動空間（不圍合）、樓棟間首層風雨連廊、電動車集中充電場所等；2. 為小區(qū)服務(wù)的消防控制室、防空警報機房、通信基站機房等；3. 既有房屋適老化改造必須增設(shè)的無障礙設(shè)施、電梯及連廊、消防樓梯等；4. 城市更新改造增加的社區(qū)公益性、公共及公用設(shè)施等；5. 居住建筑中每套住宅用于放置空調(diào)外機的空調(diào)擱板或設(shè)備平臺水平總投影面積不超過4平方米的。（責任單位：市自然資源局）

（十二）嚴格義務(wù)教育階段入學條件審核。科學合理劃定并定期公布城區(qū)義務(wù)教育學校招生片區(qū)范圍。嚴格城區(qū)入學報名條件審核，對不符合義務(wù)教育階段公辦學校學位關(guān)于房產(chǎn)要求的，不得辦理入學報名。購房業(yè)主取得已網(wǎng)簽備案的《商品房買賣合同》和契稅繳納憑證，并進行了預(yù)告登記的，視為其子女滿足義務(wù)教育階段公辦學校學位關(guān)于房產(chǎn)的入學條件。嚴格防止通過二手房頻繁交易、反復(fù)轉(zhuǎn)手擠占學位的現(xiàn)象，由市教育局出臺具體實施細則進行規(guī)范。（責任單位：市教育局、市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）

三、提振房企投資信心

（十三）推動房地產(chǎn)融資“白名單”落地見效。加大對已售商品住房比例較大、應(yīng)當續(xù)建的商品住房項目“白名單”推送力度。金融機構(gòu)加大融資支持力度，對符合“5+5”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目，通過新增貸款、存量貸款展期、調(diào)整還款安排等相關(guān)方式積極予以支持，做到應(yīng)貸盡貸，幫助化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。對存在瑕疵的房地產(chǎn)項目，由市人民政府牽頭組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、法院、主辦銀行及相關(guān)單位，逐條梳理修復(fù)，力爭達到“白名單”條件。對“白名單”內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資申請，各金融機構(gòu)應(yīng)予以快速受理。出臺金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)融資項目“白名單”的若干意見，對房地產(chǎn)項目“白名單”工作支持力度大的，在住房公積金、物業(yè)專項維修資金等存儲方面給予適當傾斜。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局、市財政局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）

（十四）充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用。支持房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)可利用自身擁有的符合條件的商業(yè)性房地產(chǎn)，向商業(yè)銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款，可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不得超過10年。（責任單位：金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局）

（十五）減緩企業(yè)資金壓力。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各項稅收優(yōu)惠做到應(yīng)享盡享、應(yīng)享快享。（責任單位：市稅務(wù)局）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)應(yīng)繳納的維修資金，放寬至辦理不動產(chǎn)登記前繳清。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）原則上土地出讓價款自成交之日起1個月內(nèi)繳至不低于50%，最長可在12個月內(nèi)全額繳清。土地出讓價款繳納比例不低于50%且未取得不動產(chǎn)權(quán)證時，各相關(guān)職能部門可容缺辦理不高于已審定規(guī)劃總平面圖中計容面積50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等審批手續(xù)，在辦理商品房預(yù)售許可證前須繳清土地出讓總價款并辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市數(shù)據(jù)局）在土地規(guī)劃驗收階段，建設(shè)單位已嚴格按照規(guī)劃審批方案進行建設(shè)，因國、省等相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的，不予行政處罰。（責任單位：市自然資源局）

（十六）政府投資性項目推行“工購房”結(jié)算制度。對市域范圍內(nèi)新增或未完成結(jié)算的存量政府投資性項目，以及其他符合條件的政府待支付項目，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可由中標單位按中標金額或未結(jié)算工程款的一定比例，購買市屬國有企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，由政府與國有企業(yè)進行核算平衡（簡稱“工購房”結(jié)算，具體實施細則由市財政局會同市屬國有企業(yè)等部門單位制定）。（責任單位：經(jīng)開區(qū)管委會，市財政局、市國資辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市屬國有企業(yè)）

（十七）全力防控商品住房“保交房”風險。全面摸清在建已售難交付項目底數(shù)，按照“續(xù)建、緩建、停建”分類處置原則，建立“一項目一專班一銀行一法院”機制，做實“一項一策”方案，進一步壓實政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)三方責任，切實做好“保交房”工作，保障購房人合法權(quán)益。加快已售新建商品房不動產(chǎn)登記發(fā)證，對因土地被抵押或涉及查封等問題無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)項目，分類施策、集中攻堅，按照“群眾無過錯即辦證”原則，及時為購房群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市人民法院、市司法局、市公安局、市自然資源局、金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局）

（十八）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行現(xiàn)房銷售。加強在建房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管，推動預(yù)售資金“全額全程、流量流向、監(jiān)測監(jiān)管”閉環(huán)管理，防范房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)收取、銀行違規(guī)扣預(yù)售資金，確保預(yù)售資金用于本項目建設(shè)。持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強企業(yè)合規(guī)性建設(shè)管理，加大房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易等領(lǐng)域的監(jiān)管力度，重點打擊虛假宣傳和逃避資金監(jiān)管等違法違規(guī)行為。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、市城管執(zhí)法局、市市場監(jiān)管局）

本措施自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期2年。若國、省、湘潭市有新的政策規(guī)定，從其規(guī)定。