《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》的政策解讀

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市發(fā)改局、市住建局、市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)將《通知》解讀如下：

一、起草背景

我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)文件是依據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（湘發(fā)改價調(diào)[2017]4號）制定，省發(fā)改委于2022年重新修訂了《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)[2022]271號），同時湘發(fā)改價調(diào)[2017]4號文件廢止。為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，需要對現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策進(jìn)行修訂，對收費(fèi)行為進(jìn)一步規(guī)范。

二、政策依據(jù)

1.《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》

2.《湖南省發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)〈湖南省定價目錄〉的通知》（湘發(fā)改價調(diào)規(guī)〔2023〕125號）

3.《湖南省發(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 湖南省市場監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)〈湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉的通知》（湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2022〕271號）

三、主要內(nèi)容

（一）明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價范圍。業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行政府指導(dǎo)價。

別墅、其它非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

（二）物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)基準(zhǔn)價

1.建立質(zhì)價相符的管理模式。《通知》規(guī)定，普遍住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分為五級，等級從低到高，最高為五級服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照質(zhì)價相符原則，每一級物業(yè)服務(wù)均有相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，分別選擇項(xiàng)目等級組合確定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各住宅公共性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。

2.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行菜單式組合計(jì)價。政府指導(dǎo)價按服務(wù)級別和服務(wù)內(nèi)容實(shí)行菜單式組合定價，并詳細(xì)列明各服務(wù)內(nèi)容級別最高價格。將物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容分成五大類（綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)），每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容按不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分檔，并制定與之對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主和物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際服務(wù)內(nèi)容和與之對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自由組合，實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不得高于指導(dǎo)價格。

（三）物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行物業(yè)備案的時間節(jié)點(diǎn)。實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)移交完畢后的三十日內(nèi)，將具體物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)報市發(fā)展和改革局備案審查。

（四）空置房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)優(yōu)惠。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納。根據(jù)《湘潭市實(shí)施<湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》(湘潭市人民政府令第4號)的規(guī)定，已交房但未實(shí)際使用或入住的業(yè)主，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，降低比例原則上不低于百分之七十。

四、其他

本《通知》是依據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定制定的我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)文件，《通知》中未明確的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)其他事項(xiàng)，按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。