《湘鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布實(shí)施城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》的政策解讀

《湘鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布實(shí)施城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（以下簡稱“《通知》”），發(fā)布實(shí)施了湘鄉(xiāng)市新一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果，現(xiàn)將《通知》有關(guān)情況解讀如下：

一、出臺(tái)背景

基準(zhǔn)地價(jià)是我國公示地價(jià)的核心組成部分，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》33條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2014）、《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2015]12號）等相關(guān)文件和規(guī)范明確要求：基準(zhǔn)地價(jià)每隔3年應(yīng)全面更新一次，超過三年未更新的基準(zhǔn)地價(jià)，不得作為出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)，不得作為宗地評估基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的依據(jù)。湘鄉(xiāng)市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果估價(jià)期日為2019年5月1日，距今已過3年，根據(jù)文件要求，需及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，更新與完善地價(jià)體系有利于市政府有效合理配置土地資源。同時(shí)，因國土空間規(guī)劃的實(shí)施，城市建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局等都有較大調(diào)整，原有基準(zhǔn)地價(jià)無論從地價(jià)水平還是級別范圍劃分方面均顯現(xiàn)出局限性。為了保持成果的現(xiàn)勢性，滿足土地管理的需要，開展了本次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

二、目的意義

本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新的主要目的與意義體現(xiàn)在：第一、了解湘鄉(xiāng)市土地市場發(fā)育的情況，掌握湘鄉(xiāng)市土地供應(yīng)、土地交易和房地產(chǎn)開發(fā)中土地價(jià)格的形成機(jī)理和變化趨勢；第二、建立全面的基準(zhǔn)地價(jià)體系，使土地估價(jià)結(jié)果符合湘鄉(xiāng)市實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)勢性和科學(xué)性；第三、實(shí)現(xiàn)對湘鄉(xiāng)市基準(zhǔn)地價(jià)的全面了解和科學(xué)調(diào)控，使全市地價(jià)處于合理水平，以促進(jìn)地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，為國家加強(qiáng)土地資產(chǎn)和土地市場管理以及社會(huì)各界了解土地市場信息提供依據(jù)；第四、提高政府駕馭土地市場的能力，為征收土地稅費(fèi)，制定土地利用計(jì)劃、規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，促進(jìn)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展。

三、制定依據(jù)

1、法律法規(guī)、政策依據(jù)。

（1）《中華人民共和國土地管理法》

（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（3）《湖南省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》

（4）《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2015]12號）

（5）《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)[2016]20號）

（6）《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2022年度自然資源評價(jià)評估工作的通知》（自然資源辦發(fā)〔2022〕13號）

（7）《關(guān)于進(jìn)一步做好湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)工作的通知》（湘自資辦發(fā)〔2022〕23號）

2、技術(shù)依據(jù)

（1）《自然資源分等定級通則》(TD/T 1060-2021)

（2）《自然資源價(jià)格評估通則》(TD/T 1061-2021)

（3）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）

（4）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）

（5）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）

四、工作過程

2022年10月通過公開招投標(biāo)程序確定技術(shù)承擔(dān)單位，經(jīng)過收集基礎(chǔ)資料和外業(yè)調(diào)查開展實(shí)地調(diào)查樣本，內(nèi)業(yè)資料處理與測算形成初步成果。2022年11月至2023年1月先后多次召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門會(huì)議討論相關(guān)成果，進(jìn)行多輪次修改完善，并于2023年2月14日召開成果聽證會(huì)，廣泛收集社會(huì)各界意見。2023年10月13日省自然資源廳組織專家對成果進(jìn)行驗(yàn)收，并于2023年11月8日同意公布實(shí)施湘鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。

五、主要內(nèi)容

湘鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新是在城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件及城鎮(zhèn)地價(jià)變化資料，對城鎮(zhèn)土地進(jìn)行分等、定級、估價(jià)和更新宗地地價(jià)修正體系。主要內(nèi)容有：

1、城區(qū)土地定級、估價(jià)

城區(qū)土地定級估價(jià)范圍包括湘鄉(xiāng)市望春門、新湘路、昆侖橋和東山四個(gè)街道以及泉塘鎮(zhèn)、東郊鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃中可作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地，總面積為52.59平方公里。本次基準(zhǔn)地價(jià)成果對城區(qū)商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地劃定了4個(gè)級別。在此基礎(chǔ)上，分別更新商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地的級別基準(zhǔn)地價(jià)。其中，商服用地最高價(jià)3420元/平方，最低1230元/平方；住宅用地最高價(jià)2490元/平方，最低1020元/平方；工礦倉儲(chǔ)用地最高價(jià)675元/平方，最低405元/平方；公共管理與公共服務(wù)I用地最高價(jià)1230元/平方，最低570元/平方；公共管理與公共服務(wù)Ⅱ用地最高價(jià)735元/平方，最低465元/平方。具體結(jié)果詳見《通知》。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地分等、定級估價(jià)

本輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍為湘鄉(xiāng)市所轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（棋梓鎮(zhèn)、壺天鎮(zhèn)、潭市鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、虞唐鎮(zhèn)、白田鎮(zhèn)、山棗鎮(zhèn)、金石鎮(zhèn)、毛田鎮(zhèn)、栗山鎮(zhèn)、龍洞鎮(zhèn)、梅橋鎮(zhèn)、翻江鎮(zhèn)、中沙鎮(zhèn)、育塅鄉(xiāng)和金藪鄉(xiāng)）土地利用總體規(guī)劃所確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合差異情況劃定4個(gè)土地等別，采用“以等控級、以級控價(jià)”的方式，進(jìn)行級別劃分和基準(zhǔn)地價(jià)測算。具體結(jié)果詳見《通知》。

3、宗地地價(jià)修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實(shí)際情況，分別建立城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地宗地地價(jià)修正體系。

六、成果應(yīng)用

1、強(qiáng)化市政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源合理配置。基準(zhǔn)地價(jià)作為城鎮(zhèn)地價(jià)體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段。有利于為政府制定管理措施和投資決策提供依據(jù)，為國家加強(qiáng)土地市場管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益創(chuàng)造條件。

2、有利于活躍湘鄉(xiāng)市土地市場，指導(dǎo)土地交易。利用基準(zhǔn)地價(jià)評估土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、企業(yè)改制重組以及舊城改造拆遷等諸多方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格，有利于保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，調(diào)節(jié)國家、集體、個(gè)人三者之間的利益分配關(guān)系，保證這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的健康有序進(jìn)行。

3、為公平合理地收取土地稅費(fèi)提供依據(jù)。基準(zhǔn)地價(jià)既可為政府征收土地使用稅提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。征收土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅都離不開土地等級和基準(zhǔn)地價(jià)。

七、適用期限和解釋權(quán)

本基準(zhǔn)地價(jià)成果自湘鄉(xiāng)市人民政府公布之日起執(zhí)行，原《湘鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布湘鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新及完善成果的通知》（湘鄉(xiāng)政發(fā)〔2019〕3號）同時(shí)廢止。基準(zhǔn)地價(jià)成果具體實(shí)施與應(yīng)用問題由市自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋。